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地块基本信息
区县 杨浦区
地块公告/公示号 201807501
合同编号 沪杨规土(2018)出让合同第8号
地块名称 杨浦区定海社区H3-6地块（定海街道153街坊）
出让方式 挂牌
四至范围 东至：规划白洋淀路,南至：H3-12地块,西至：中轩丽苑居民小区,北至：长阳路
土地用途 租赁住房
宗地面积（平方米） 9502.7
容积率 租赁住房 2.5
计容面积（平方米） 23757
受让人信息
受让人 上海卫百辛（集团）有限公司
出资比例 上海卫百辛（集团）有限公司：100%。
受让人法定代表人 梁超
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-07-12
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起90个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 /
租赁住房套数下限 659
保障房配建比例（%） /
套型要求 本地块内套型面积/平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/平方米；套型面积/平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/平方米；套型面积/平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/平方米。
地下空间要求 本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率不低于单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%%，应按以下规定建设及管理：《关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）。
全装修要求 全装修租赁住房建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计23757平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求 1、该地块配建约670平方米建筑面积的社区公共服务配套设施，具体为：养育托管点70平方米（应设置于一层）、生活服务点100平方米、物业管理用房及业主委员会用房130平方米、居委会150平方米、压缩式垃圾房120平方米、公共厕所100平方米（以审定方案为准）。以上配建的公共服务配套设施为地上计容建筑面积，应设置在建筑物三层以下，临街布置，方便到达，应由受让人出资及建设（含装修），装修标准不低于1200元/平方米，建成并达到使用要求后，除物业用房及业务委会用房、垃圾房以外的420平方米公共服务配套设施产权无偿移交区政府指定的相关部门,具体建设内容在方案阶段由区公共设施管理联席会议办公室会同定海街道审核确定。 物业管理用房、业主委员会用房、垃圾房为全体业主共有，其余公共服务配套设施按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。 2、地块内设置一条公共（步行）通道，宽度不小于6米、长度不小于100米，且满足以下要求：连通东西两侧公共绿地，以以确保连续舒适的步行为主，满足机动车应急救助通行要求，两端不得设置围墙，满足24小时对外开放。与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。公共通道具体位置可根据方案调整。公共通道建成后产权归受让人，由其落实管理维护主体责任，确保24小时向公众开放及通行安全。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为35%，绿化面积不小于3326.00平方米，集中绿地率：10%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：集中绿地设计施工标准参照一级公共绿地管理标准，按目前建设标准，每平方米不低于1000元，绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》沪绿容[2014]393号执行。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 需设置约200平方米社区商业（为地上计容建筑面积），业态以便利店、品牌早餐为主。
引入行业要求 /
其他功能要求 /
运营管理 运营管理要求 1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营
2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不低于3年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求
3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金价格，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
物业持有要求 1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租。
2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）；
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号文）、《杨浦区2018年生态文明建设重点工作安排》，该地块应按照绿色建筑一星级及以上标准设计建设，并取得绿色建筑一星级评价
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 落实本市有关太阳能热水系统设计安装要求，在新建有热水系统设计要求的公共建筑或者六层以下住宅，应按照《上海市建筑节能条例》要求统一设计并安装符合标准的太阳能热水系统
转让、出租、抵押管理 1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2）受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。
3）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。
4）未满足本合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应提前书面告知出让人。
5）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。
3）受让人违反本合同约定的，由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。
5）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
6）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定 1、本合同第十条相关内容以本款为准，本合同签订之日起7个工作日内，受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。
2、套型要求：本地块租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办[2016]10号）要求执行，最终以审定建设方案为准。
3、停车配建要求：（1）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）和《无障碍设施设计标准》（2003）的有关规定设置机动车、非机动车泊位的类型及数量。（2）根据《关于进一步加强本市电动汽车充电基础设施规划建设运营管理的通知》（沪交科[2016]859号）的有关规定，新建住宅配建车位应100%预留建设充电设施安装条件（包括预留充电设施、管线桥架、配电设施、电表箱安装位置及用地、电力容量预留、管线预埋），其中需按照不少于总停车位的15%建设到位，并在竣工验收前完成充电设施的安装。（3）配建的停车设施24小时对外开放且根据政府管理需求，对外提供错时或临时停车服务，且车位不得出售。（4）停车场（库）在竣工验收前应完成电子计时收费系统(支 持公交卡支付)、车牌识别系统、自动缴费系统等智能设备的安装。（5）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）的有关规定，非机动车停车位需在地块内设置，其中地面不少于总数的50%，地下非机动车坡道坡度不大于3%。
4、全生命周期管理相关要求：（1）租赁住房用地和房屋应按照出让合同约定持有，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让的，未经出让人或相关管理部门同意，不得整体转让。（2）受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，未经出让人或相关管理部门同意，不得改变。（3）整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变后，租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于租赁，并按租赁使用合同保持原租赁关系。（4）租赁住房用地和房屋抵押的，抵押权实现时，抵押物买受人资格须经政府相关管理部门认定，符合租赁住房运营管理要求。（5）受让人办理不动产权利转移登记或变更登记时，应提供出让人或相关管理部门审核同意的意见。
5、出入口设置：规划白洋淀路建成之前，车行出入口设置在长阳路、右进右出，出入口的数量应结合项目性质、规模按规范要求设置，设置位置距离道路交叉口、周边相关公共设施及相邻地块出入口的净距，应符合规范要求，具体以审定方案为准。
6、节能要求：受让人应在开工前编制并提交节能报告，年能耗1000吨标准煤以上的应提请区发改委进行节能审查。项目竣工前应提请区发改委对项目进行节能验收。项目需严格执行《居住建筑节能设计标准》（DGJ08-205-2015）。围护结构应采用《国家重点节能低碳技术推广目录》（2017年节能部分）中的墙体超薄绝热保温技术。项目需建设雨水回收系统，配建公厕优先使用雨水回收用水。
7、绿化及市容建设管理要求：（1）该地块沿规划白洋淀路的规划公共绿地面积约1650平方米，由受让人按每平方米1200元出资，由区绿化市容局组织实施建设。（2）公共服务配套设施中的压缩式垃圾房一机二箱（10米×12米），应单独设置、并配置分类收集容器和除臭设备，垃圾房污水应纳入污水管网内，并设置绿化隔离带。垃圾房建筑外墙与相邻建筑物的间距应大于10米，垃圾房作业区长度包括道路长度在内不小于14米。（3）配建的公共厕所为一类公厕（以审定方案为准），按标准DG/TJ08-401-2016，J11049-2017配置，产权无偿移交区绿化市容局。
8、民防建设要求：（1）根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》（市政府129号令）及沪民防〔2018〕1号文规定,居住用地项目按地上总建筑面积的10%配建民防工程。故结合民防规划要求，本地块内的民用建筑应按上述规定配建相应的民防面积。（2）该地块内应配建民防工程初步认定战时功能为二等人员掩蔽体，常规武器抗力级别六级，核武器抗力级别六级。（3）本地块内有八处民防工程，其中五处需拆除，受让人应缴纳相应民防工程拆除补偿费约2093万元（实际金额根据沪民防【2016】30号文要求经评估后确定），或补建等五级民防工程2834平方米和六级民防工程610平方米；另有一处等级民防工程主体部分可以拆除，受让人应缴纳拆除补偿费约321万元（实际以评估确定）或补建五级民防工程548平方米，但该工程四周地下通道及相关设备不得拆除、须保留；另有两处工程、周边通道及相关设备和区民防指挥所入口通道不得拆除，且受让人在项目施工完成后须对该处工程进行修复。未经批准不得擅自拆除民防工程。因民防指挥所属于保密工程，涉及民防工程拆除及修复事宜，由区民防办对整个拆除及修复过程予以审核监管。上述三处不可拆除的民防建筑及地下设备，总建筑面积约1410平方米（其中地上约680平方米，为地上计容建筑面积；地下约730平方米）。（4）为方便杨浦救灾站的特种车辆进出，出让地块内预留一条6米宽的通道，具体以审定方案为准。（5）为加强地下空间防汛能力，应在地下车库出入口安装水动力自动防汛挡板。地下空间视频监控信号应预留接入区地下空间安全管理信息系统的端口。本项目需参加设计方案审查。
9、轨道交通相关要求：（1）该项目在建筑物布局上，高层建筑和深基坑应尽量远离区间隧道，原则上10层以上建筑基础至少退离隧道边线10米以上，15层以上建筑基础至少退离隧道边线15米以上。（2）地下室方案设计中，临近地铁的地下室基坑挖深应避免超过隧道顶覆土，一层地下室应退离隧道边线6米以上，超过2层的地下室应进一步后退。（3）受让人后续须按进度向轨道交通等部门办理安全保护区技术审查及行政审批手续。
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